המחוזי ביטל החלטת ועדת הערר לפיה תוכנית השימור של ת"א אינה חייבת בהיטל, ומאות תיקים יוכרעו פרטנית

בית המשפט המחוזי בתל אביב הוציא ביום חמישי האחרון פסק דין מקיף בעשרות הערעורים שהוגשו נגד החלטות ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, הנוגעות לתשלום היטל השבחה וזכאות לפיצויי ירידת ערך בעקבות אישורה של תוכנית השימור של תל אביב. פסק הדין הכריע בלא פחות מ-15 שאלות רוחב שעוררה תוכנית השימור, תוך שהוא הופך רבות מקביעותיה של ועדת הערר המחוזי תל אביב, אשר הוציאה את החלטותיה בנושא ביוני 2023. נזכיר, כי תוכנית השימור של תל אביב אושרה למתן תוקף כבר בשנת 2008, ומכסה מאות מבנים ואלפי נכסים ברחבי העיר, בעיקר באזור "העיר הלבנה" (רובעים 3 ו-5) אך לא רק.

לקריאת פסק הדין המלא הקלק כאן.

בשורה התחתונה, ביטל בית המשפט את הכרעתה הגורפת של ועדת הערר לפיה תוכנית השימור של תל אביב אינה מחייבת בתשלום של היטל השבחה במקרים של שימור רגיל, וקבע כי שאלה זו תוכרע פרטנית לגבי כל אחד מהתיקים בהתאם לעיקרים שנקבעו בפסק הדין, לאחר מתן זכות טיעון לצדדים. עם זאת, הדחייה הגורפת של כלל תביעות ירידת הערך לפי סעיף 197 במגרשים לשימור רגיל - נותרה בעינה, אך עם אפשרות להגיש בקשה לדיון פרטני.

בסוגיית היטל ההשבחה לגבי נכסים בשימור רגיל נקבע כי "הצדדים יגישו עד ליום 20.4.25 לגבי כל ערר שהוגש בגינו ערעור הודעה שבה יפרטו את הנושאים הנדרשים להכרעה ספציפית, והאם לטעמם ההכרעה צריכה להינתן בבית המשפט או ועדת הערר". לגבי תביעות פיצויים בנכסים בשימור רגיל נקבע כי "באופן עקרוני דין כל הערעורים לגבי נכסים בשימור רגיל להידחות. ככל שמערער מסוים סבור כי המקרה שלו חריג הוא רשאי להגיש בקשה עד ליום 20.4.25".

לגבי ערעורים בנושא היטל השבחה בנכסים בשימור מחמיר, קבע בית המשפט כי אלה "יושבו לוועדת הערר שתכריע בהם להנחיית בית המשפט ביחס למועד הקובע ויתר ההחלטות בנושאי הרוחב", וכך גם נקבע לגבי ערעורים בנושא תביעת פיצויים בנכסים בשימור מחמיר.

מתוך פסק הדין: "ועדת הערר, בהתאם להחלטתה שלה, היתה מחויבת לאחר ההכרעה בשאלות הרוחב לאפשר בכל אחד ואחד מהעררים מתן זכות טיעון לצדדים בנושאים הספציפיים. משלא עשתה כן, דין החלטתה בדבר ביטול כלל החיובים בהיטל ההשבחה וסגירת כלל תיקי היטל ההשבחה, להתבטל"

עם זאת, לאחר שהכריע ב-15 שאלות הרוחב, כתב השופט הס כי "אני סבור כי על רקע ההכרעה בשאלות הרוחב, ניתן במשא ומתן בתום לב לסיים רבים מהערעורים – הן בעניין היטלי ההשבחה והן בעניין תביעות הפיצויים. לפיכך אני מאפשר לצדדים לנהל מו"מ במשך 30 יום מיום פסק הדין על מנת להגיע להסכמות ראויות".

"ועדת הערר היתה מחויבת לאפשר זכות טיעון בכל אחד מהעררים"

שאלת הרוחב הראשונה שבה עסק הפס"ד נגעה לשאלה האם על ועדת הערר היה להכריע פרטנית בכל אחד מהעררים, או לקבל החלטות גורפות לגבי כולם כפי שעשתה. השופט ציין כ ועדת הערר עצמה היא זו שקבעה בראשית ההליך כי תחילה תכריע בשאלות הרוחב ולאחר מכן תחליט בכל ערר וערר על פיהן תוך מתן זכות טיעון לצדדים, אך בסופו של דבר לא עשתה זאת.

"לטעמי ועדת הערר בהתאם להחלטתה שלה, היתה מחויבת לאחר ההכרעה בשאלות הרוחב לאפשר בכל אחד ואחד מהעררים מתן זכות טיעון לצדדים בנושאים הספציפיים. משלא עשתה כן, דין החלטתה בדבר ביטול כלל החיובים בהיטל ההשבחה וסגירת כלל תיקי היטל ההשבחה, להתבטל". עוד ציין כי "הכרעה גורפת זו של ועדת הערר הינה חסרת כל נימוק", וכן כי "ועדת הערר ביטלה את החיובים בהיטל השבחה גם כאשר כלל לא היה ערר מטעם הנישום על החיוב בהיטל".

ביהמ"ש קיבל את הכרעת ועדת הערר שדחתה את רכיב ה"מיתוג" בהשבחה וקבע כי "ניסיון הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין רכיב של 'מיתוג' נוגד את העקרונות של גביית היטל ההשבחה ובכל מקרה שגוי מבחינה שמאית וכלכלית... יש ממש במסקנת ועדת הערר כי הניסיון לגבות היטל השבחה בגין רכיב 'מיתוג', אשר הנו חסר בסיס בדין הישראלי, נעשה שלא בתום לב, מתוך 'תגובת נגד' לתביעות שהוגשו מכח סעיף 197".

בסוגיית "מרכיב המיתוג כגורם השבחה " לו טענה הוועדה המקומית תל אביב, קיבל בית המשפט את עמדת ועדת הערר כי יש לדחות גביית היטל בגין מרכיב זה. "החלטת ועדת הערר ראויה, נכונה ומושתת על אדנים שמאיים ומשפטיים ראויים.. ניסיון הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין רכיב של 'מיתוג' נוגד את העקרונות של גביית היטל ההשבחה ובכל מקרה שגוי מבחינה שמאית וכלכלית", כתב השופט.

עוד כתב כי "יש ממש במסקנת ועדת הערר כי הניסיון לגבות היטל השבחה בגין רכיב 'מיתוג', אשר הנו חסר בסיס בדין הישראלי, נעשה שלא בתום לב, מתוך 'תגובת נגד' לתביעות שהוגשו מכח סעיף 197".

אין להתחשב בזכויות מכח תמ"א 38 ב"מצב הקודם"

אחת משאלות הרוחב המרכזיות שבמסגרתן הפך בית המשפט את החלטת ועדת הערר, נוגעת להשפעת תמ"א 38 על קביעת גובה היטל ההשבחה. בעוד שוועדת הערר קבעה כי יש להביא בחשבון בשווי המצב הקודם את השפעת תמ"א 38 ואת הזכויות המותנות מכוחה. בהחלטתו קבע הס כי אין להביא בחשבון זכויות אלה.

כידוע, סוגית ההתחשבות או העדר ההתחשבות בזכויות מכח תמ"א 38 , במסגרת "מצב קודם" לצורך גביית היטל השבחה היא סוגיה המצויה כיום במחלוקת עמוקה שבאה לידי ביטוי בפסקי דין סותרים, ונדונה בימים אלה בבית המשפט העליון. בפסק דינו עמד הס על חוסר הבהירות של הפסיקה בנושא.

מתוך פסק הדין: "בפס"ד אליק רון יש למעשה הכרעה במחלוקת בעניין נטרול תמ"א 38 במצב קודם. כך, ברגע שנפסק כי הזכויות מכח תמ"א 38 הינן מותנות לחלוטין, זכויות שלא תרמו לשווי הנכס... הרי לא ניתן ככל שמאושרת תוכנית נוספת, לראות באותן זכויות מותנות ללא ערך כזכויות אשר תרמו לשווי הנכס במצב הקודם. התחשבות בנסיבות אלו בזכויות מכוח תמ"א 38 לא רק שמהווה סתירה לקביעה של פסק הדין בעניין אליק רון, אלא גם יוצרת עיוות של תוצאת המס, כך שהנישום כלל אינו משלם על ההשבחה הנובעת מהזכויות שהוענקו בתמ"א 38"

עם זאת, כתב כי בעקבות פס"ד אליק רון, "הלכה פסוקה וברורה היא, כי הזכויות מכח תמ"א 38 הן זכויות מותנות, ולא זכויות מוקנות או מעין מוקנות. בפס"ד אליק רון יש למעשה הכרעה במחלוקת בעניין נטרול תמ"א 38 במצב קודם. כך, ברגע שנפסק כי הזכויות מכח תמ"א 38 הינן מותנות לחלוטין, זכויות שלא תרמו לשווי הנכס... הרי לא ניתן ככל שמאושרת תוכנית נוספת, לראות באותן זכויות מותנות ללא ערך כזכויות אשר תרמו לשווי הנכס במצב הקודם.

"התחשבות בנסיבות אלו בזכויות מכוח תמ"א 38 לא רק שמהווה סתירה לקביעה של פסק הדין בעניין אליק רון, אלא גם יוצרת עיוות של תוצאת המס, כך שהנישום כלל אינו משלם על ההשבחה הנובעת מהזכויות שהוענקו בתמ"א 38". לפיכך קבע כי "בשורה התחתונה – אין מקום להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38".

עם זאת כתב כי "לגבי עליית השווי הנובעת מהציפייה הכללית לפיתוח האזור בפרט, והעיר תל אביב בכלל, לרבות בדרך של יישום תמ"א 38 , הרי שווי כללי זה אין לנטרל משווי הנכסים במצב הקודם".

לגבי החלטת ועדת הערר הקובעת כי יש לתת פטור גורף לכל בקשה להיתר מכוח תכנית השימור שניתנה לאחר יום 11.6.12, פסק הס כי "הקביעה הגורפת כי יינתן פטור לכל היתר בנייה שניתן בבניין לשימור אינה יכולה לעמוד". וכי "אין מנוס מלערוך לגבי כל היתר והיתר בחינה של הזכויות המנוצלות וליתן פטור אך ורק לזכויות המנוצלות מכוח תמ"א 38 ".

המועד הקובע לחישוב ההיטל בשימור מחמיר - אישור תוכנית השימור

שאלת רוחב חשובה נוספת, שגם בה הפך בית המשפט את הכרעת ועדת הערר, נוגעת  למועד הקובע לחישוב ההיטל עבור מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות. נזכיר כי בניגוד למבנים החייבים בשימור רגיל, שבהם אין מניעה לממש את כלל זכויות הבניה, במבנים בשימור מחמיר קובעת תוכנית השימור כ לא ניתן לממש את כלל הזכויות. חלף זאת, מעניקה התוכנית סל זכויות שאותן יכול בעל הקרקע "לנייד" אל תוכנית אחרת ברחבי העיר תמורת תשלום מבעל "המגרש המקבל".

ועדת הערר קבעה כי התוכנית יוצרת אי ודאות במועד הקובע ביחס להיקף הזכויות הניתנות למבנים בשימור מחמיר, ולכן המועד שבו מתרחשת "קונקרטיזציה" של ההסדרה הוא מועד אישור תוכנית הניוד, וכי עד אז, הזכויות שהעניקה תוכנית השימור הן "זכויות צפות". לפיכך יש לבחון את שאלת היטל ההשבחה ואת שאלת הפיצויים רק במועד אישור תכנית הניוד.

עוד ציין הס כי "סל הזכויות הקיים במגרש המיועד לשימור עם הגבלות מחמירות הנו ברור, מתוחם, וניתן לחישוב בנקל... מדובר בזכויות ודאיות מבחינת כמותן ומוקנות מבחינת מהותן". אי הוודאות שבכל זאת קיימת בעניין הזכויות, הינה רק לעניין מועד אישור תכנית ניוד הזכויות, דבר שאותו ניתן לפתור על פי פסק הדין באמצעות "מקדם דחייה" שמאי

השופט הס קבע גם כאן כי החלטת ועדת הערר "אינה יכולה לעמוד", ונימק כי במישור הדיוני נפל פגם כפול בהחלטה. האחד, הוא ש"ועדת הערר העניקה סעד או תוצאה אשר איש מהצדדים לא טען אליהם", והשני הוא ש"אף אם ניתן במקרים חריגים להעניק סעד שהצדדים לא טענו אליהם, הרי יש לאפשר לצדדים זכות טיעון בעניין", דבר שלא נעשה במקרה זה.

גם לגופם של דברים קבע הס כי החלטת ועדת הערר שגויה ויש לקבוע את היטל ההשבחה נכון למועד תוכנית השימור ולא למועד תוכנית הניוד,  בציינו כי "אין כל תקדים בפסיקה לכך שמועד החישוב של היטל ההשבחה ידחה למועד אישור תכנית עתידית".

עוד ציין הס כי "סל הזכויות הקיים במגרש המיועד לשימור עם הגבלות מחמירות הנו ברור, מתוחם, וניתן לחישוב בנקל... מדובר בזכויות ודאיות מבחינת כמותן ומוקנות מבחינת מהותן". אי הוודאות שבכל זאת קיימת בעניין הזכויות, הינה רק לעניין מועד אישור תכנית ניוד הזכויות, דבר שאותו ניתן לפתור על פי פסק הדין באמצעות "מקדם דחייה" שמאי. "לאור האמור", כתב, "אני סבור שיש לאמץ את הדרך אליה עתרו רובם המכריע של הצדדים שלפני, כך שיש לחשב את היטל ההשבחה או הפגיעה נכון ליום אישור תכנית השימור".

לגבי תביעות הפיצויים במגרשים בשימור מחמיר קבע הס  כי "ראוי לבחון את העררים שהוגשו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בעניין המגרשים עם שימור במגבלות מחמירות כבר בשלב זה ומבלי להמתין לאישור תכנית הניוד".

את הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו ייצגו בהליך עו״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות׳, עו״ד בתיה בראף, תמי איגרא ולימור ברמן ממשרד הררי טויסטר ושות׳ ועו״ד מישאל שרעבי.